El valle central domina las licencias de obra en Andorra y acelera la densificación urbana

Entre 2019 y 2024, las autorizaciones de obra en Andorra se concentraron de forma notable en el valle central. Las siete parroquias autorizaron 1.591.788 m² de construcción en ese período; Andorra la Vella y Escaldes-Engordany representaron juntas 964.000 m², el 60,6 % del total. En contraste, durante el auge anterior de 2000-2004 se autorizaron a nivel nacional 1.981.360 m², de los que solo 796.500 m² (40,2 %) correspondieron a esas dos parroquias.

El giro hacia el valle central ha acelerado la densificación urbana y las construcciones más altas. La cuota de Escaldes-Engordany pasó del 18,9 % en 2000-2004 al 32 % en 2019-2024; Andorra la Vella subió del 21,3 % al 28,6 %. Otras parroquias perdieron o estabilizaron su peso relativo: Canillo cayó bruscamente del 22,9 % al 7,0 % (una bajada de 15,9 puntos porcentuales), La Massana del 13,9 % al 9,9 %, mientras que Encamp (del 8,9 % al 8,7 %), Sant Julià de Lòria (del 7,5 % al 7,4 %) y Ordino (del 6,6 % al 6,4 %) apenas variaron.

Una serie más larga para 1995-2024 muestra dos ciclos distintos. La superficie autorizada alcanzó su pico en 2004 con 605.751 m² (8,6 % del total del período) y tocó fondo en 2014 con 19.892 m² (0,28 %). Tras un fuerte crecimiento en los primeros 2000 y un descenso marcado tras la crisis financiera global de 2008, las autorizaciones iniciaron una recuperación moderada desde 2015. Hubo un notable salto de 89.032 m² en 2018 a 236.943 m² en 2019, un bajón ligado a la pandemia a 143.177 m² en 2020, recuperación a 215.964 m² en 2021 y subidas anuales posteriores de unos 100.000 m² hasta 2024.

Se citan dos factores principales para explicar la pérdida de cuota relativa de Canillo: una demanda reducida de segundas residencias en comparación con el período anterior a 2008, y la revisión del plan urbanístico de 2023, que en algunas zonas redujo a la mitad la capacidad edificable, concentró la construcción en núcleos urbanos y restringió las nuevas obras en valles de alta montaña. El nuevo plan busca explícitamente dirigir el desarrollo hacia los centros urbanos y limitar la expansión en zonas de montaña frágiles.

Los registros administrativos para 2024 muestran un ligero aumento del parque de edificaciones. El país registró 10.699 edificaciones en 2024, un 0,5 % más (54 unidades) que en 2023. Las edificaciones, casas y chalets representan el 68,7 % del total. Las urbanizaciones son el tipo de complejo más común (1.267 unidades), seguidas de bloques residenciales, pletes y bordes (886 en conjunto). La Massana (2.111 edificaciones), Andorra la Vella (1.915) y Encamp suman más de la mitad del parque nacional de edificios (52,0 %); Canillo (1.187) y Ordino (1.105) tienen los más reducidos.

El parque de viviendas y equipamientos auxiliares también ha crecido según los registros. El país cuenta con 44.047 viviendas, equivalentes al 48,4 % de las 90.947 unidades domiciliaras registradas, y registra 20.220 plazas de aparcamiento y 12.109 trasteros en el parque de edificaciones. Todas las parroquias registraron crecimiento de viviendas en 2024; Andorra la Vella y Escaldes-Engordany anotaron los mayores incrementos, con 217 y 62 unidades respectivamente. El número de edificaciones en construcción o rehabilitación subió a 698 unidades, 157 más que en 2023.

Los datos físicos subrayan la tendencia vertical. Las edificaciones de uso principal residencial alcanzan hasta 15 plantas sobre rasante, siendo los bloques de siete plantas los más comunes. Los niveles subterráneos, normalmente para aparcamiento, rara vez superan las diez plantas y la mayoría de los edificios —alrededor del 51-52 %— no tienen plantas subterráneas. La altura media para edificaciones principalmente residenciales es de cinco plantas, con una moda de siete.

La densificación aporta ventajas claras —mayor proximidad a infraestructuras, servicios y empleo—, pero también plantea retos: presión al alza sobre los precios de la vivienda, menor disponibilidad de hogares asequibles y mayor demanda de servicios públicos e infraestructuras urbanas. La revisión del planeamiento urbanístico de 2023 busca gestionar estos efectos canalizando el nuevo desarrollo hacia los centros urbanos y protegiendo los valles de alta montaña, como respuesta política al patrón centrípeto evidente en las autorizaciones recientes. Las torres de Clot d’Emprivat se citan como paradigma de la reciente tendencia a los rascacielos en el valle central.