Andorra aprueba proyecto de ley de desregulación del alquiler con topes inflacionarios para 2027

El Gobierno andorrano ha aprobado su proyecto de ley de desregulación del alquiler, limitando la inflación del IPC al 2,5 % para los deshielos de contratos en 2027 ante los riesgos del conflicto en Irán. Esto restringe las subidas totales de renta ese año al 3,5 %-8,5 %, según los tramos actuales de renta más el margen del 1 %-6 %. A partir de 2028, no habrá topes. El proyecto se tramitará con urgencia en el Consell General la próxima semana, con objetivo de aprobación en junio para dar seis meses de preaviso antes de su entrada en vigor el 1 de enero de 2027.

Unos 7.000 contratos —los firmados en 2012 o antes, o por debajo de 6 €/m²— se descongelan primero en 2027, en el mes de su firma original. El proceso se extiende durante cuatro años: contratos de 2013-2015 o inferiores a 7 €/m² en 2028; de 2016-2018 o por debajo de 8 €/m² en 2029; y de 2019-2021 en 2030. Afectan a unos 20.000 de los 25.000 alquileres andorranos bajo prórrogas obligatorias desde 2019. Durante cinco años tras el deshielo, ya sea con inquilinos existentes o nuevos, las subidas anuales se escalonan por nivel de renta: hasta 6 % + IPC por debajo de 7 €/m², decreciendo hasta 1 % + IPC por encima de 12 €/m². Las viviendas por debajo de los baremos parroquiales de vivienda asequible —7,95 €/m² en Canillo, 8,81 en Ordino, 9,22 en Sant Julià de Lòria, 9,47 en Encamp, 9,56 en La Massana, 10,70 en Andorra la Vella y Escaldes-Engordany— podrán alcanzar esos niveles en tres tramos anuales iguales más IPC. Solo cuenta la superficie habitable, excluyendo aparcamiento o trastero.

Las exenciones incluyen alquileres superiores a 2.000 € mensuales (2.500 € en algunos casos), viviendas unifamiliares y contratos a residentes sin permiso de trabajo. Los propietarios podrán rescindir por uso personal o familiar, reformas importantes de seguridad o higiene, vivienda para empleados o venta a comprador que la necesite como residencia habitual, todos con seis meses de preaviso, frente a los tres actuales. Los preavisos de terminación anteriores a 2019 siguen vigentes. La ley permite la recuperación para trabajadores residentes dos años o personal cualificado con contratos de dos años.

Las sanciones se alinean con las nuevas normas de arrendamiento urbano: multas del 50 % de la renta anual más devolución de subidas excesivas; multas del 100 %, prohibición de contratos públicos durante dos años y restricciones de ayudas durante tres años por infracciones graves como bloquear renovaciones. La ejecución usa los registros parroquiales, sobre todo por denuncias, con inspecciones posibles; los nuevos contratos deben registrarse en el SICAR.

La consellera de Vivienda, Conxita Marsol, describió el proyecto como «progresivo y garantista», favoreciendo la continuidad de inquilinos con subidas iguales para renovaciones o nuevos arrendatarios. Citó rentas medias de 13,50 €/m² en general y 7,90 €/m² para contratos que se descongelan en 2027, instando al registro en el SICAR. El jefe de Gobierno, Xavier Espot, en un acto del jueves por el 33 aniversario de la Constitución, elogió a los miembros de APBI por su «responsabilidad, rigor y sentido de país» en medio de la polarización. Calificó el proyecto de «protector y equilibrado», priorizando el interés general, reduciendo la incertidumbre e incentivando la retención de inquilinos fiables al igualar subidas con las de nuevos. Se esperan pocos cambios tras consultas mayoritarias, aunque se acoge input de la oposición. El proyecto exige incentivos gubernamentales para construcción y rehabilitación de alquileres asequibles, más un fondo de avales por impago.

Jeff Danforth, del FMI, respaldó en las proyecciones del lunes una liberalización casi total del mercado, apoyando la implantación gradual con autorregulación y ayudas dirigidas. El presidente de APBI, Jordi Marticella, lo saludó como un deshielo acelerado sin shocks, enfatizando ayudas a vulnerables sobre controles, ya que los propietarios arriesgan activos sin soportes sociales.

La oposición se endureció. El secretario general de USdA, Gabriel Ubach, desestimó el consejo del FMI como desfasado, retando a Danforth a encontrar un piso no estudio por debajo de 2.000 €, y advirtió de un conflicto que excluye a pensionistas, jóvenes y trabajadores. Citando el borrador, USdA destacó ejemplos como un piso de 80 m² en Escaldes-Engordany que sube de 420 € a 856 € (104 % en tres años) o una vivienda de 90 m² en Andorra la Vella de 495 € a 963 € (95 %), al converger las rentas bajas hacia baremos asequibles. El sindicato denuncia una liberalización del 80 % del mercado para 2030, que permite cambios de inquilinos por pagadores más altos y especulación, más facilidades para sustituir por trabajadores de mayor renta como residentes de dos años o cualificados con contratos de dos años. Renueva llamadas a elecciones anticipadas, control de precios y registro público de propiedades, insistiendo en que las rentas bajas pueden duplicarse en tres años mientras sueldos o pensiones se quedan atrás.

La Unión de la Vivienda criticó la autorregulación del FMI como ingenua en un mercado concentrado, exigiendo supervisión robusta contra especuladores, sobre todo para contratos anteriores a 2012 y posteriores a 2022 con subidas, y rechazando enfoques asistenciales que tratan la vivienda como activo financiero.