Crisis de vivienda en Andorra: medias de 1 M€, pisos asequibles alquilados bloquean a compradores

El mercado de vivienda de Andorra afronta presiones crecientes de asequibilidad, con precios de venta medios que superan el millón de euros y anuncios por debajo de 400.000 € —predominantemente estudios o pisos de una habitación de menos de 50 metros cuadrados— mayoritariamente ocupados por inquilinos con contratos que se extienden hasta 2026 o 2028.

Una revisión de unos 300 anuncios en portales principales identificó alrededor de 68 pisos por debajo de 400.000 € comercializados con alquileres activos, lo que restringe el acceso inmediato para compradores que buscan residencias habituales. Los detalles de los arrendamientos suelen aparecer solo en letra pequeña, lo que exige una revisión cuidadosa. Estas propiedades se concentran en parroquias altas, como Pas de la Casa en Encamp, y El Tarter y Soldeu en Canillo, con pocas opciones en zonas centrales como Andorra la Vella, Escaldes-Engordany o Sant Julià de Lòria. Ejemplos incluyen unidades de 30 metros cuadrados en el distrito de Forn en Canillo, a 250.000 €. Los precios de anuncio promediaron 6.190 € por metro cuadrado en un portal, muy por encima de los 4.400 € de precio final citados en un reciente análisis del Col·legi professional d’Agents i Gestors Immobiliaris (AGIA) realizado por el académico Luis Alberto Fabra, lo que refleja las expectativas de los vendedores en un mercado tensionado.

Fabra atribuye la crisis a un desajuste entre oferta y demanda, agravado por un crecimiento poblacional del 2,3 % en un año debido al atractivo internacional y la expansión local. Las normas de planeamiento urbano fomentan viviendas sobredimensionadas de 200 metros cuadrados inadecuadas para hogares típicos de dos personas, que, según él, no pueden ofrecer asequibilidad sin permisos de subdivisión en parcelas existentes.

Datos del Departamento de Estadística del mercado de alquiler subrayan los desafíos. Los pisos representaron el 92,2 % de los hogares residentes en 2024, con los alquileres suponiendo el 64,5 % de las viviendas habituales —hasta 25.317 unidades en total—. El parque de viviendas creció en 5.816 unidades entre 2020 y 2024, incluidas 1.105 añadidas el año pasado, pero mayoritariamente alquileres (4.121) frente a ocupadas por propietarios (1.695). Las rentas medias subieron un 10,6 % hasta 9,50 € por metro cuadrado, alcanzando 13 € para nuevos arrendamientos en medio de un salto del 11,4 %. La mayoría de las viviendas abarcan 50-125 metros cuadrados, variando por parroquia: medianas en Canillo, más grandes en La Massana. Los inquilinos más recientes —los que llevan menos de un año— se han más que duplicado, mientras que los de larga duración (más de 20 años) han disminuido.

Fabra advierte de un «efecto expulsión» a medida que los costes de vivienda suben un 13 % anual frente a un crecimiento salarial del 3 %, dejando de lado a los trabajadores locales en competencia con compradores extranjeros. Pronostica subidas de precios a corto plazo, seguidas de caídas en ventas, anuncios y cierres. Las soluciones requieren pasos del Gobierno: vivienda pública para los vulnerables, ayudas para otros, exenciones fiscales para propietarios-ocupantes, tipos más altos para inversores para financiar el parque y mejores datos sobre contratos de alquiler en medio de debates sobre desregulación. Sin reformas, advierte, la propiedad de vivienda seguirá siendo un reto para los trabajadores andorranos.