La vallée centrale domine les permis de construire en Andorre et accélère la densification urbaine

Entre 2019 et 2024, les autorisations de construction en Andorre se sont fortement concentrées dans la vallée centrale. Les sept communes ont autorisé 1 591 788 m² de construction sur cette période ; Andorra la Vella et Escaldes-Engordany ont ensemble représenté 964 000 m², soit 60,6 % du total. À titre de comparaison, pendant le boom antérieur de 2000–2004, 1 981 360 m² avaient été autorisés au niveau national, dont seulement 796 500 m² (40,2 %) dans ces deux paroisses.

Ce basculement vers la vallée centrale a accéléré la densification urbaine et les constructions plus hautes. La part d'Escaldes-Engordany est passée de 18,9 % en 2000–2004 à 32 % en 2019–2024 ; celle d'Andorra la Vella est montée de 21,3 % à 28,6 %. Les autres paroisses ont perdu ou stabilisé leur poids relatif : Canillo a chuté fortement de 22,9 % à 7,0 % (baisse de 15,9 points de pourcentage), La Massana de 13,9 % à 9,9 %, tandis qu'Encamp (8,9 % à 8,7 %), Sant Julià de Lòria (7,5 % à 7,4 %) et Ordino (6,6 % à 6,4 %) n'ont que marginalement évolué.

Une série plus longue pour 1995–2024 montre deux cycles distincts. La surface autorisée a culminé en 2004 à 605 751 m² (8,6 % du total de la période) et touché un bas en 2014 avec 19 892 m² (0,28 %). Après une forte croissance au début des années 2000 et un net recul suite à la crise financière mondiale de 2008, les autorisations ont entamé une reprise modérée dès 2015. On note un saut marqué de 89 032 m² en 2018 à 236 943 m² en 2019, une baisse liée à la pandémie à 143 177 m² en 2020, une reprise à 215 964 m² en 2021, et des hausses annuelles d'environ 100 000 m² jusqu'en 2024.

Deux facteurs principaux sont cités pour expliquer la perte de part relative de Canillo : une demande réduite pour les résidences secondaires par rapport à la période pré-2008, et la révision du plan d'urbanisme de 2023, qui dans certaines zones a divisé par deux la capacité constructible, concentré la construction dans les noyaux urbains et restreint les nouvelles constructions dans les vallées de haute montagne. Le nouveau plan vise explicitement à orienter le développement vers les centres urbains et à limiter l'expansion dans les zones montagneuses fragiles.

Les registres administratifs pour 2024 montrent une légère augmentation du parc de bâtiments. Le pays comptait 10 699 édifices enregistrés en 2024, en hausse de 0,5 % (54 unités) par rapport à 2023. Les bâtiments, maisons et chalets représentent 68,7 % du total. Les urbanisations sont le type de complexe le plus courant (1 267 unités), suivies des blocs résidentiels, pletes et bordes (886 au total). La Massana (2 111 édifices), Andorra la Vella (1 915) et Encamp détiennent ensemble plus de la moitié des bâtiments du pays (52,0 %) ; Canillo (1 187) et Ordino (1 105) en ont le moins.

Le parc de logements et d'équipements annexes s'est aussi étendu selon les registres. Le pays recense 44 047 logements, soit 48,4 % des 90 947 unités domiciliaires enregistrées, et déclare 20 220 places de stationnement et 12 109 locaux de rangement au sein du parc de bâtiments. Toutes les paroisses ont enregistré une croissance des logements en 2024 ; Andorra la Vella et Escaldes-Engordany ont connu les plus fortes hausses, avec +217 et +62 unités respectivement. Le nombre d'édifices en construction ou rénovation est passé à 698 unités, soit 157 de plus qu'en 2023.

Les données physiques soulignent la tendance verticale. Les bâtiments à usage principal logement atteignent jusqu'à 15 étages hors sol, les blocs de sept étages étant les plus courants. Les niveaux souterrains, généralement pour le stationnement, dépassent rarement dix étages et la majorité des bâtiments – environ 51–52 % – n'ont pas d'étages souterrains. La hauteur moyenne pour les bâtiments principalement résidentiels est de cinq étages, avec un mode de sept.

La densification offre des avantages nets – accès plus proche aux infrastructures, services et emplois – mais pose aussi des défis : pression à la hausse sur les prix des logements, moindre disponibilité de logements abordables, et demande accrue sur les services publics et les infrastructures urbaines. La révision de l'urbanisme de 2023 vise à gérer ces effets en canalisant les nouveaux développements vers les centres urbains et en protégeant les vallées de haute montagne, une réponse politique au schéma centripète évident dans les autorisations récentes. Les tours du Clot d'Emprivat sont citées comme un exemple paradigmatique de la tendance récente aux immeubles de grande hauteur dans la vallée centrale.