Crise Habitacional na Andorra: Médias de 1 M€, Apartamentos Acessíveis Arrendados Bloqueiam Compradores

O mercado habitacional da Andorra enfrenta pressões crescentes de asequibilidade, com preços médios de venda a ultrapassar 1 milhão de euros e anúncios abaixo de 400 mil euros — predominantemente estúdios ou apartamentos T1 com menos de 50 metros quadrados — maioritariamente ocupados por inquilinos com contratos até 2026 ou 2028.

Uma análise de cerca de 300 anúncios em portais principais identificou cerca de 68 apartamentos abaixo de 400 mil euros comercializados com arrendamentos ativos, restringindo o acesso imediato a compradores em busca de residências principais. Detalhes dos arrendamentos surgem muitas vezes em letra pequena, exigindo revisão atenta. Estes imóveis concentram-se em paróquias altas, incluindo Pas de la Casa em Encamp, e El Tarter e Soldeu em Canillo, com poucas opções em áreas centrais como Andorra la Vella, Escaldes-Engordany ou Sant Julià de Lòria. Exemplos incluem unidades de 30 metros quadrados no distrito de Forn, em Canillo, a 250 mil euros. Os preços de anúncio atingiram em média 6190 euros por metro quadrado num portal, bem acima dos 4400 euros de preço final citados numa análise recente do Col·legi professional d’Agents i Gestors Immobiliaris (AGIA) por Luis Alberto Fabra, refletindo expectativas dos vendedores num mercado tenso.

Fabra atribui a crise a um desequilíbrio entre oferta e procura, agravado por um crescimento populacional de 2,3% num ano devido ao apelo internacional e expansão local. Regras de planeamento urbano promovem casas oversized de 200 metros quadrados inadequadas para agregados familiares típicos de duas pessoas, que ele diz não poderem garantir asequibilidade sem autorizações de subdivisão em lotes existentes.

Dados do mercado de arrendamento do Departamento de Estatística sublinham os desafios. Apartamentos representaram 92,2% dos agregados residentes em 2024, com arrendamentos a corresponder a 64,5% das residências principais — até 25 317 unidades no total. O parque habitacional cresceu 5816 unidades entre 2020 e 2024, incluindo 1105 adicionadas no último ano, mas maioritariamente arrendamentos (4121) face a ocupação própria (1695). As rendas médias subiram 10,6% para 9,50 euros por metro quadrado, atingindo 13 euros em novos arrendamentos com um salto de 11,4%. A maioria das casas tem 50-125 metros quadrados, variando por paróquia: médias em Canillo, maiores em La Massana. Os novos arrendatários — no local há menos de um ano — mais que duplicaram, enquanto os de longa data (20+ anos) diminuíram.

Fabra alerta para um "efeito de expulsão" à medida que os custos habitacionais sobem 13% ao ano contra um crescimento salarial de 3%, marginalizando trabalhadores locais em competição com compradores estrangeiros. Prevê subidas de preços a curto prazo, seguidas de quedas em vendas, anúncios e fechos. As soluções exigem passos governamentais: habitação pública para vulneráveis, apoios para outros, isenções fiscais para proprietários-ocupantes, taxas mais altas sobre investidores para financiar stock e melhores dados sobre contratos de arrendamento em meio a debates de desregulamentação. Sem reformas, adverte, a propriedade própria continua árdua para trabalhadores andorranos.