Les ventes judiciaires en Andorre explosent avec la flambée du marché immobilier

Les prix des biens aux ventes judiciaires en Andorre connaissent une forte hausse en phase avec le marché immobilier surchauffé, une intense demande des enchérisseurs entraînant désormais fréquemment des ventes dès le premier tour à des prix proches ou supérieurs aux estimations.

L'enchère d'hier à la batllia d'Andorra la Vella a illustré cette tendance : les cinq lots de l'immeuble Inter Esquí à Aldosa, paroisse de Canillo — des appartements de 38 à 64 m², certains avec terrasses et meubles, plus places de parking et locaux de rangement — ont tous été vendus lors de la phase initiale des enchères. Huit enchérisseurs ont concouru, portant les prix finaux entre 90 % et 110 % des estimations d'octobre 2024. Les mises à prix initiales allaient de 125 000 € pour le plus petit logement de 39 m² à 421 000 € pour un lot regroupant deux grands appartements (64 et 60 m²) avec extras. Xavier Granyó, officiel de Saig qui a supervisé le processus, a attribué ces ventes rapides à une demande intense. « Récemment, il est assez habituel que les biens soient adjugés rapidement en raison des conditions du marché », a-t-il déclaré. Auparavant, les enchères se prolongeaient souvent jusqu'au troisième tour au prix légal minimum de 50 % de la valeur.

Ce changement reflète des dynamiques plus larges, les experts fixant les estimations à partir de données de marché actuelles, en tenant compte de la taille, des équipements et de l'emplacement — les zones centrales bénéficient de primes par rapport aux paroisses périphériques. Le processus commence par un expert nommé par l'administrateur de l'affaire. Les anciens propriétaires peuvent demander une contre-estimation ; si elle diffère de plus de 20 %, une troisième fixe un point médian. « Cette procédure garantit le maximum de sécurité pour tous », a déclaré Granyó.

Les enchères débutent à 90 % de la valeur estimée pour attirer des acheteurs proches du marché, descendant à 70 % puis 50 % si invendus. Les biens portent souvent des privilèges ou hypothèques, levés au paiement. Les enchérisseurs doivent déposer 15 % de la mise à prix initiale, avec détails sur les charges de copropriété et baux divulgués.

Granyó a souligné que les enchères reflètent la vraie valeur de marché, sans remise. Il a cité un appartement à Sant Julià de Lòria, dans l'immeuble Rosa Maria sur Carrer de les Escoles, vendu la semaine dernière après avoir attiré 35 enchérisseurs. Ce logement de 52 m² (51,83 m² utiles), inoccupé mais nécessitant des rénovations et incluant des équipements, a démarré à 167 135 € (90 % de son estimation de 185 706 €) et a été adjugé à 241 000 €, dépassant largement les attentes. Les participants habituels, généralement des agences immobilières ou investisseurs, font face à une concurrence accrue de particuliers, y compris locataires le cas échéant.

Les lots Inter Esquí, liés à la faillite d'Assegurances Generals, suscitent un intérêt croissant malgré certaines hésitations sur d'éventuels recours des propriétaires en faillite de l'assureur défaillant. De l'adjudication à la signature chez le notaire, il faut généralement deux à trois mois, sauf réclamations.