Locations à Andorre : des appartements abordables attribués hors marché face à une demande galopante

Le marché de la location est devenu l’un des principaux défis structurels du pays. La demande dépasse largement l’offre, et beaucoup de gens consultent quotidiennement les portails des agences dans l’espoir de trouver un appartement abordable. En pratique, si peu d’unités arrivent sur le marché public que certaines sont attribuées directement aux candidats sur des listes d’attente internes sans jamais être publiées.

Les agences indiquent que les appartements à prix du marché peuvent être attribués immédiatement depuis leurs bases de données. Nou Aire reconnaît que « un appartement à 1 200 € n’est même pas forcément mis en ligne », car la liste des clients ayant laissé leurs coordonnées permet une attribution instantanée. Selon les agents, les unités qui apparaissent sur les portails sont généralement celles dont les loyers sont « hors marché » — c’est-à-dire trop élevés pour être attribuées directement à quelqu’un sur une liste d’attente.

Penélope Civera, propriétaire de Star, explique que certaines annonces n’arrivent jamais sur le marché public car les locataires quittant un bien ont besoin d’un relogement urgent « sans quoi ils se retrouveraient sans toit ». L’agence privilégie la continuité du logement pour ces clients avant de rendre l’offre publique. Même quand un appartement est publié, il ne reste visible que très peu de temps : un logement à Canillo affiché à 1 000 € « n’a tenu que quelques heures », se souvient-elle. Seuls les biens les plus chers — par exemple ceux à 5 000 € par mois — restent généralement plus longtemps sur le marché, tandis qu’en période de forte demande, la plupart des locations sont attribuées en moins d’une semaine.

Certaines agences affirment publier tous les biens disponibles malgré leurs listes d’attente, mais elles reconnaissent que cela change rarement la dynamique du marché : les unités désirables « s’envolent » quand même. Andorra Sotheby’s suit un schéma similaire, indiquant que l’attribution directe ou la publication « dépend de l’appartement ». L’agence ajoute que les personnes laissant leurs coordonnées cherchent souvent des options plus abordables, si bien que les biens à loyer plus élevé restent disponibles plus longtemps. Les appartements entre 1 600 et 1 800 €, disent-elles, sont généralement loués en environ une semaine.

Gal·li affirme aussi publier toutes les annonces mais dispose d’une base de données de parties intéressées qu’elle contacte immédiatement. « Les appartements sont attribués en un rien de temps s’ils sont entre 1 800 et 2 500 € », a indiqué un employé. La combinaison d’une forte demande et de loyers encore considérés comme acceptables par le marché fait que ces biens disparaissent très vite de la circulation.

Les données gouvernementales reflètent les rapports des agences sur la forte demande pour les appartements à prix du marché. Le loyer moyen des nouveaux contrats signés cette année s’élève à 1 338 € par mois, selon une étude de 4 300 contrats signés au cours des trois dernières années. L’analyse met en lumière un scénario dual dans le secteur locatif : les contrats de longue date (plus de cinq ans) affichent une moyenne de 7,80 € par mètre carré, tandis que les nouveaux contrats signés cette année dépassent 18 € par mètre carré, soulignant la tension structurelle du marché et la difficulté d’accéder à un logement à conditions abordables.

La hausse des prix a été marquée ces dernières années : en 2023, les loyers ont augmenté de 18 % pour atteindre une moyenne de 1 156 € par mois (environ 15 €/m²), et une hausse de 13,6 % en 2024 a porté la moyenne vers 1 400 €. Le résultat est un marché où les appartements à prix compétitifs sont rarement visibles publiquement et attribués rapidement à des locataires potentiels connus des agences.