Andorre approuve un projet de dérégulation des loyers avec plafonds d'inflation à 2,5 % en 2027

Le gouvernement andorran a approuvé son projet de dérégulation des loyers, plafonnant l'inflation IPC à 2,5 % pour les dégel de contrats en 2027 afin de contrer les risques liés au conflit en Iran. Cela limite les hausses totales de loyers cette année-là à 3,5-8,5 %, selon les tranches actuelles de loyers plus l'allocation de 1-6 %. À partir de 2028, plus de plafonds. Le projet est transmis pour un traitement parlementaire urgent au Consell General la semaine prochaine, visant une approbation en juin pour un préavis de six mois avant l'entrée en vigueur le 1er janvier 2027.

Environ 7 000 contrats — ceux signés en 2012 ou avant, ou inférieurs à 6 €/m² — dégelent en premier en 2027, dans leur mois de signature initial. Le processus s'étend sur quatre ans : contrats 2013-2015 ou sous 7 €/m² en 2028 ; 2016-2018 ou sous 8 €/m² en 2029 ; et contrats 2019-2021 en 2030. Cela concerne environ 20 000 des 25 000 locations andorranes sous prolongation forcée depuis 2019. Pendant cinq ans après le dégel, qu'il s'agisse de renouvellements avec locataires existants ou nouveaux, les hausses annuelles sont échelonnées selon le niveau de loyer : jusqu'à 6 % + IPC sous 7 €/m², descendant à 1 % + IPC au-dessus de 12 €/m². Les logements sous les repères paroissiaux de logement abordable — 7,95 €/m² à Canillo, 8,81 à Ordino, 9,22 à Sant Julià de Lòria, 9,47 à Encamp, 9,56 à La Massana, 10,70 à Andorra la Vella et Escaldes-Engordany — peuvent atteindre ces niveaux en trois étapes annuelles égales plus IPC. Seule la surface habitable compte, hors parking ou stockage.

Les exemptions incluent les loyers supérieurs à 2 000 € mensuels (2 500 € dans certains cas), les maisons unifamiliales et ceux accordés à des résidents sans permis de travail. Les propriétaires peuvent résilier pour usage personnel ou familial, rénovations majeures de sécurité ou d'hygiène, logement de salariés ou vente à un acquéreur en en ayant besoin comme résidence principale, tous avec un préavis de six mois, contre trois auparavant. Les notifications de résiliation antérieures à 2019 restent valides. Le projet permet la reprise pour les travailleurs résidents depuis deux ans ou le personnel qualifié sous contrats de deux ans.

Les sanctions s'alignent sur les règles actualisées de location urbaine : amendes de 50 % du loyer annuel plus remboursements des hausses excessives ; amendes de 100 %, interdiction de contrats publics pendant deux ans et restrictions d'aides pendant trois ans pour infractions graves comme le blocage de renouvellements. L'application repose sur les registres paroissiaux, principalement via plaintes, avec inspections possibles ; les nouveaux contrats doivent s'enregistrer au SICAR.

La ministre du Logement Conxita Marsol a qualifié le projet de « progressif et garantiste », favorisant la continuité des locataires avec des hausses égales pour renouvellements ou nouveaux locataires. Elle a cité des loyers moyens à 13,50 €/m² globalement et 7,90 €/m² pour les contrats dégelant en 2027, appelant à l'enregistrement au SICAR. Le chef du gouvernement Xavier Espot, lors d'un événement jeudi pour le 33e anniversaire de la Constitution, a salué les membres de l'APBI pour leur « responsabilité, rigueur et sens du pays » au milieu de la polarisation. Il a qualifié le projet de « protecteur et équilibré », priorisant l'intérêt général, réduisant l'incertitude et incitant à garder les locataires fiables puisque les hausses correspondent à celles pour les nouveaux. Peu de changements sont attendus après les consultations majoritaires, bien que les apports de l'opposition soient bienvenus. Le projet exige des incitations gouvernementales pour la construction et la réhabilitation de logements abordables, plus un fonds de garantie contre impayés.

Jeff Danforth du FMI a soutenu une libéralisation quasi totale du marché dans ses projections de lundi, appuyant l'échelonnement avec autorégulation et aides ciblées. Le président de l'APBI Jordi Marticella l'a salué comme accélérant le dégel sans chocs, insistant sur les aides aux groupes vulnérables plutôt que les contrôles, les propriétaires risquant leurs actifs sans soutiens sociaux.

L'opposition s'est durcie. Le secrétaire général de l'USdA Gabriel Ubach a balayé les conseils du FMI comme déconnectés, défiant Danforth de trouver un appartement non studio sous 2 000 €, et averti d'un conflit excluant retraités, jeunes et travailleurs. Citant le projet, l'USdA a mis en avant des exemples comme un appartement de 80 m² à Escaldes-Engordany passant de 420 à 856 € (104 % sur trois ans) ou une unité de 90 m² à Andorra la Vella de 495 à 963 € (95 %), les logements à bas loyer convergeant vers les repères abordables. Le syndicat a dénoncé une libéralisation à 80 % du marché d'ici 2030, permettant des échanges de locataires pour plus-payants et de la spéculation, plus une résiliation facilitée au profit de travailleurs à plus haut revenu comme résidents de deux ans ou sous contrats qualifiés de deux ans. Il a renouvelé ses appels à des élections anticipées, contrôles des prix et registre public des biens, affirmant que les loyers pourraient doubler en trois ans pour les contrats bas de gamme et que salaires ou pensions sont loin derrière.

Le syndicat du Logement a critiqué l'autorégulation du FMI comme naïve sur un marché concentré, exigeant une surveillance robuste contre les spéculateurs, surtout pour les contrats pré-2012 et post-2022 face aux hausses, et rejetant les approches axées sur les aides qui traitent le logement comme un actif financier.