Andorre approuve la suppression graduelle des contrôles des loyers d’ici 2030

Le gouvernement andorran a approuvé un projet de loi visant à supprimer progressivement les contrôles des loyers sur environ 20 000 contrats de location prolongés conclus en 2019, à compter du 1er janvier 2027, avec une libéralisation totale du marché d’ici 2030. La ministre du Logement Conxita Marsol a présenté la mesure, soutenue par le Conseil des ministres, pour un examen parlementaire urgent la semaine prochaine, en vue d’une adoption d’ici juin.

La législation limite la composante de l’indice des prix à la consommation (IPC) des hausses de loyers à 2,5 % en 2027 seulement, plafonnant les augmentations globales à 3,5-8,5 % cette année-là lorsqu’elles sont combinées à des ajustements annuels fixes de 1-6 % en fonction des loyers actuels au mètre carré. La restriction sur l’IPC prend fin à partir de 2028. La suppression progressive s’applique selon la date de signature du contrat et le prix : avant 2012 ou inférieur à 6 €/m² en 2027 ; 2013-2015 ou sous 7 €/m² en 2028 ; 2016-2018 ou sous 8 €/m² en 2029 ; et 2019-2021 à partir de 2030, sans plafonds. Les contrats dépassant 2 500 € par mois sont exclus. Les loyers inférieurs aux tarifs du logement public abordable — autour de 10,70 €/m² à Andorra la Vella et Escaldes-Engordany — doivent les atteindre sur trois ans. Les propriétaires doivent désormais donner six mois de préavis pour les renouvellements ou modifications, contre trois auparavant, et peuvent privilégier les locataires résidant depuis deux ans ou les travailleurs qualifiés sous contrat de deux ans.

Les estimations officielles, basées sur un IPC de 2,5 %, prévoient qu’un appartement de 70 m² à 7,5 €/m² passera de 525 € à 564 € par mois en 2027, et atteindra 772 € d’ici 2032. Marsol a qualifié le plan de « progressif et protecteur », visant la sécurité des locataires et l’équilibre du marché. Le chef du gouvernement Xavier Espot a souligné l’intérêt des propriétaires pour des locataires stables.

Les syndicats ont durci leurs critiques. Le secrétaire général de l’USdA, Gabriel Ubach, a averti que les contrats à bas loyer pourraient connaître des hausses de 50-100 % ou plus en s’alignant sur les repères abordables, affectant gravement les résidents de longue date comme les retraités aux pensions fixes de 700-800 € qui payaient 400-600 € pour des baux vieux de décennies, désormais introuvables sur le marché ouvert. « Essayez de trouver un appartement à 400-500 € aujourd’hui », a-t-il dit, qualifiant d’« insensé » des hausses liées à l’IPC sans ajustement des salaires et rejetant la dépendance à l’aide sociale : « Voulons-nous une Andorre assistée ? » L’USdA voit dans la réforme une « libéralisation massive » de 80 % des 25 000 locations en quatre ans, potentiellement permettant des échanges de locataires contre des payeurs plus élevés et de la spéculation due aux anciennes politiques. Ils critiquent le logement public comme des unités « sociales » trop restrictives, loin des locations protégées à l’européenne, et appellent aux élections, à un registre foncier, à des plafonds de prix, à des indices de référence et à des garde-fous solides. Ubach s’interroge sur le vrai problème : les payeurs de bas loyers ou les studios à 2 500 €, blâmant les politiques publiques pour avoir transformé le logement en actif financier tout en respectant la propriété privée.

Le Sindicat d’Habitatge (SHA) a rejeté les conseils d’autorégulation du FMI, déclarant le logement en « urgence extrême », et non un enjeu à moyen terme. Un représentant a noté que la concentration du marché permet une domination des prix sur ce bien essentiel, avertissant qu’une décontrolle graduelle pourrait virer à l’abrupt et favoriser les spéculateurs. Ils soulignent une « symétrie relative » entre les positions du gouvernement et du FMI, priorisant l’aide sur les réformes structurelles et reléguant l’État au rôle caritatif : « Si le système était juste, aucune aide ne serait nécessaire. » Le SHA exige un indice de prix de référence, un registre des locations et des limites annuelles de hausses, notant que les contrats récents à loyers élevés échappent au contrôle. Dans un communiqué, ils arguent que le projet de loi régule quand les loyers augmentent plutôt que de protéger les locataires, exposant des milliers à des hausses ou expulsions, les augmentations excédant l’IPC frappant le plus durement les logements bon marché : « Le marché continuera de fonctionner comme avant : en expulsant les gens. »

Le président de l’APBI des propriétaires, Jordi Marticella, soutient la non-intervention du FMI, citant des marchés fortement réglementés qui perdent en offre et flexibilité, « se tendant davantage », tandis que les moins interventionnistes performent mieux.

Les témoignages de rue soulignent les pressions. Les jeunes familles à Escaldes paient 1 200-1 900 € pour des appartements spacieux, certaines se limitant à un enfant face aux hausses — l’une est passée de 900 € à 1 650 € après une maternité pour 110 m². Une mère sous bail de 12 ans à 700 € affrontera 1 005 € dans cinq ans à 7,5 % annuels (5 % fixes plus 2,5 % IPC), soit +43 %, bien qu’elle reste résignée. Un couple d’Ordino affecté par le moratoire paie 1 100 € pour 118 m², face à une vente en 2027. Les colocations coûtent 800 € pour 50 m² à La Massana ou 900 € pour 60 m² à Andorra la Vella. Certains propriétaires font preuve de retenue : l’un loue un 60 m² rénové à 300 €, dispensant de paiements pendant le confinement. Les loyers moyens s’élèvent à 13,50 €/m², les contrats 2027 à 7,90 €/m².

Des mesures complémentaires incluent 650 logements publics, 356 appartements touristiques convertis en résidentiels, des incitations et un fonds SICAR pour les loyers impayés avec amendes jusqu’à 100 % des sommes annuelles. Marsol a indiqué que le projet permet des amendements.