Les transactions immobilières en Andorre bondissent de 35 % à 1,4 Md€ en 2025, menées par les résidents

Le marché immobilier d'Andorre a enregistré 2 175 transactions en 2025 pour un total de 1,398 milliard d'euros, en hausse de 35,3 % par rapport à 2024, impliquant 6 356 unités, soit +37,3 %, selon les statistiques sur les transactions immobilières et les prix du logement et du terrain publiées lundi par le département des statistiques.

Les résidents ont dominé le marché, réalisant 75,1 % des achats individuels — 3 179 opérations au total, dont 1 178 par des nationaux andorrans. Les personnes morales ont représenté 24,9 % des transactions (1 464 au total), les sociétés détenues à 100 % par des résidents étant responsables de 70 % (1 487 opérations) et celles avec moins de 50 % de participation résidente de 19,4 % (412 transactions, +43,1 %). Les achats par des non-résidents ont doublé, en hausse de 100,3 % pour représenter environ une opération sur quatre au total.

Avant la publication des données, le gouvernement a publié un communiqué expliquant l'augmentation des non-résidents par un rebond temporaire lié au moratoire sur les acheteurs étrangers instauré par la loi 16/2023 du 7 septembre 2023, qui avait stoppé ces transactions du troisième trimestre 2023 au premier trimestre 2024. La loi 3/2024 du 1er février 2024 a levé l'interdiction tout en imposant une taxe sur les investissements étrangers, provoquant une chute artificielle suivie de cette reprise. Les responsables ont qualifié cela de « phénomène conjoncturel » lié aux changements réglementaires, et non d'un virage durable, l'activité étrangère restant structurellement minoritaire et les résidents conservant la majorité en termes absolus. L'exécutif continuera de suivre les tendances du marché et l'impact de la taxe pour promouvoir un développement équilibré et l'accès au logement local.

L'activité a explosé à Escaldes-Engordany (1 863 unités, +160 %) et ralenti à Sant Julià de Lòria (376 unités). Les prix des appartements ont atteint environ 4 600 € le mètre carré — soit environ le double des 2 400 € fin 2020 — avec des hausses dans la plupart des catégories sauf terrains et bâtiments.

Les agences immobilières ont confirmé l'accent mis sur les résidents. Lucas Fox a indiqué 20 % d'acheteurs andorrans, 40 % de résidents étrangers de longue date et 40 % de non-résidents. CasaHouse a rapporté que la plupart de ses clients sont des résidents de plus de trois ans cherchant une résidence principale, les investissements étrangers se raréfiant.

Mardi, la ministre du Logement Conxita Marsol a salué la part de 75 % des résidents comme un développement positif global, ajoutant que la plupart sont des résidents de longue date attirés par la sécurité et l'économie andorranes. S'exprimant lors d'un événement du projet Tàndem FP, elle a cité les chiffres notariés comme preuve de vitalité économique. Marsol a mis en avant le programme pour primo-accédants approuvé en novembre, qui compte 13 demandes favorables en attente d'allocation budgétaire pour des logements d'environ 400 000 €. Elle a noté que les prix globaux ont baissé de 6 % (appartements +8 %), contrastant avec la hausse moyenne de 9,5 % en Espagne et jusqu'à 16 % dans certaines zones. La ministre a souligné la fiabilité des données issues des registres notariaux et cité des mesures comme la loi Òmnibus limitant les promoteurs étrangers.