Crise du logement en Andorre : moyennes à 1 M€, appartements abordables loués bloquent les acheteurs

Le marché immobilier andorran fait face à des pressions croissantes sur l’accessibilité, avec des prix de vente moyens dépassant 1 million d’euros et des annonces sous 400 000 € — principalement de petits studios ou appartements d’une chambre de moins de 50 m² — largement occupés par des locataires sous contrats allant jusqu’en 2026 ou 2028.

Une revue d’environ 300 annonces sur les principaux portails a identifié une soixantaine d’appartements sous 400 000 € proposés avec des locations actives, limitant l’accès immédiat pour les acheteurs en quête de résidences principales. Les détails des baux figurent souvent en petits caractères, nécessitant un examen attentif. Ces biens se concentrent dans les paroisses hautes, dont Pas de la Casa à Encamp, et El Tarter et Soldeu à Canillo, avec peu d’options dans les zones centrales comme Andorra la Vella, Escaldes-Engordany ou Sant Julià de Lòria. Des exemples incluent des unités de 30 m² dans le quartier de Forn à Canillo, à 250 000 €. Les prix d’annonce atteignaient en moyenne 6 190 €/m² sur un portail, bien au-dessus des 4 400 €/m² de prix de clôture cités dans une analyse récente du Col·legi professional d’Agents i Gestors Immobiliaris (AGIA) par l’universitaire Luis Alberto Fabra, reflétant les attentes des vendeurs sur un marché tendu.

Fabra attribue la crise à un déséquilibre offre-demande, aggravé par une croissance démographique de 2,3 % en un an due à l’attractivité internationale et à l’expansion locale. Les règles d’urbanisme favorisent des logements surdimensionnés de 200 m² inadaptés aux ménages typiques de deux personnes, qui ne peuvent pas offrir d’accessibilité sans autorisation de division sur les parcelles existantes.

Les données du département des Statistiques soulignent les défis du marché locatif. Les appartements représentent 92,2 % des ménages résidents en 2024, les locations constituant 64,5 % des résidences principales — jusqu’à 25 317 unités au total. Le parc de logements a crû de 5 816 unités entre 2020 et 2024, dont 1 105 l’an dernier, mais surtout des locations (4 121) par rapport aux occupations propriétaires (1 695). Les loyers moyens ont augmenté de 10,6 % à 9,50 €/m², atteignant 13 € pour les nouveaux baux avec un bond de 11,4 %. La plupart des logements font 50-125 m², variant par paroisse : moyens à Canillo, plus grands à La Massana. Les nouveaux locataires — en place depuis moins d’un an — ont plus que doublé, tandis que les anciens (20 ans et plus) ont diminué.

Fabra alerte sur un « effet d’expulsion » alors que les coûts du logement grimpent de 13 % par an contre 3 % de croissance des salaires, marginalisant les travailleurs locaux face à la concurrence des acheteurs étrangers. Il prévoit une hausse des prix à court terme, puis une baisse des ventes, annonces et clôtures. Les remèdes exigent des mesures gouvernementales : logements publics pour les vulnérables, aides pour les autres, exonérations fiscales pour les propriétaires-occupants, taxes plus élevées sur les investisseurs pour financer le parc, et de meilleures données sur les baux locatifs au milieu des discussions sur la dérégulation. Sans réformes, prévient-il, l’accession à la propriété reste hors de portée pour les travailleurs andorrans.