Le FMI signale l'abordabilité du logement comme principal défi de l'Andorre et plaide pour un accent sur la location

Un récent rapport du Fonds monétaire international (FMI) identifie l'accessibilité au logement comme le principal défi social et économique de l'Andorre, appelant à un virage de la politique publique vers des locations abordables plutôt que la propriété.

L'analyse décrit un marché dominé par la location, où 65 % des ménages étaient locataires en 2019, les coûts pesant lourdement sur les familles à faible revenu, les travailleurs peu qualifiés et saisonniers, les jeunes, les nouveaux arrivants et les résidents étrangers. Environ 13,9 % de la population dépense plus de 40 % de ses revenus en logement – un taux supérieur à la moyenne européenne – tandis que près de la moitié des locataires à faible revenu subit des charges excessives. Ces données datent de 2018-2019, mais le FMI note des évolutions significatives depuis, dont une hausse des loyers de 61 % entre 2015 et 2022 contre seulement 6 % de croissance des salaires de 2017 à 2021. L'arrivée de résidents à haut revenu et l'orientation vers des développements de luxe ont aggravé les pénuries, de même que la croissance démographique, les changements de population et les investissements étrangers souvent non résidentiels.

Ces pressions, qui dépassent la hausse de 48 % des loyers dans l'UE sur la même période, freinent l'attractivité de la main-d'œuvre, les embauches et les investissements, risquant un frein structurel à l'économie et des tensions sociales. La faible fluidité du marché, due à des baux plus longs et à des renouvellements automatiques, bloque en outre l'accès pour les travailleurs temporaires et les nouveaux arrivants.

Le FMI priorise les politiques de location abordable par rapport à la promotion de la propriété, qu'il juge bénéfique pour un petit groupe sans résoudre les problèmes fondamentaux liés à la croissance dépendante de l'immigration en Andorre. Une aide temporaire aux locataires, comme des subventions basées sur les revenus, pourrait éviter des situations extrêmes malgré des risques de distorsion des loyers. Les contrôles des loyers apportent un soulagement mais risquent d'étouffer l'offre et la mobilité s'ils sont appliqués rigidement.

Les solutions à long terme incluent la mobilisation des logements vacants ou sous-utilisés – via une nouvelle taxe sur les propriétés vides, des inspections pour remettre 3 000 unités sur le marché, des incitations fiscales pour les locations abordables, des pénalités pour mauvais usage et des restrictions sur les locations touristiques. Il soutient les initiatives prévues comme 50 millions d'euros pour 300 unités de location réglementée, un Institut national du logement, un Fonds du logement, des partenariats public-privé, des quotas réservés dans les nouvelles constructions pour les résidents de longue durée, et une meilleure collecte de données pour combler les lacunes passées en statistiques immobilières. Un examen des incitations fiscales aiderait aussi à équilibrer le marché.