Rapport AGIA : hausse de 13 % des prix immobiliers, offre en chute et transactions en explosion, excluant les travailleurs

Le Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra (AGIA) a publié jeudi sa quatrième analyse du marché, montrant des prix immobiliers atteignant un record de 4 373 € le mètre carré, au milieu d’une baisse de l’offre de 12,7-13 % et d’une demande en forte hausse.

Les prix moyens ont progressé de 12,9-13 % sur un an, de 46,5 % sur trois ans et de 81,5 % sur cinq ans. Les appartements ont affiché une moyenne de 4 440 € le mètre carré, en hausse de 6,5 % sur un an, tandis que les maisons individuelles ont atteint 3 256 € le mètre carré, soit une augmentation de 34 %. Escaldes-Engordany a enregistré les prix les plus élevés des paroisses avec 5 408 € le mètre carré (en hausse de 5 %), suivie d’Andorra la Vella à 5 106 € (en hausse de 41,3 %). Les prix de transaction finaux ont souvent dépassé les prix affichés, atteignant 6 737 € le mètre carré dans certains cas – bien au-dessus de la moyenne de 4 373 € –, soulignant un marché tendu où les acheteurs ont payé des primes.

Le prix moyen des logements affichés s’élevait à 1,256 million d’euros au troisième trimestre 2024, les appartements à 956 401 €. Quatre ventes sur dix ont dépassé 500 000 €, et trois sur dix ont franchi le million d’euros. Le logement abordable s’est rétréci : seulement 7,5 % des annonces étaient en dessous de 300 000 €, contre 13 % six mois plus tôt, tandis que 73 % dépassaient 500 000 €. Les petites unités de moins de 80 m² ne représentaient que 17,3 % de l’offre, en décalage avec les ménages moyens de 2,2-2,3 personnes. Les constructions neuves affichaient une moyenne de 242 m², poussant les prix à la hausse.

L’offre s’établissait à 1 551 logements après la baisse de 13 %. Les transactions ont explosé, avec 575 au troisième trimestre 2025 – une hausse de 65,2 % sur un an – et 2 218-2 234 sur l’année écoulée, le plus haut niveau en dix ans. La valeur totale a atteint 342,42 millions d’euros pour le trimestre (en hausse de 28,4 %) et près de 1,4 milliard d’euros depuis le début de l’année, des records depuis 2013. Andorre a enregistré 25 ventes pour 1 000 habitants par an, dépassant les 10-14 de l’Espagne et reflétant une forte croissance locale (2,3 %, soit 2 000 nouveaux résidents) plus l’intérêt des investisseurs étrangers.

Luis Alberto Fabra, directeur de la chaire immobilière de l’université de Saragosse et auteur du rapport, a averti que les travailleurs font face à de gros obstacles pour acheter. Il a appelé à un traitement fiscal différencié entre résidents et investisseurs, à des unités plus petites comme 70 m² autour de 260 000-280 000 €, à la division des grandes maisons en plusieurs unités, et à des règles communautaires autorisant des constructions plus denses. Les promoteurs privilégieraient plus d’unités à prix plus bas pour la viabilité, a-t-il dit, tandis que des limites pour les acheteurs étrangers dépendraient de la stratégie gouvernementale. L’offre locative est tombée à 165 unités fin 2025 (baisse de 37 % par rapport au semestre précédent), avec neuf annonces sur dix pour la vente ; les moyennes étaient de 25,7 € le mètre carré ou 3 208 € par mois.

Les autorités n’ont pas réagi aux conclusions.